AIGP - Atelier International du Grand Paris
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12 clefs de lecture pour comprendre le Grand Paris - 2012

Six questions
sur le logement
en Île-de-France

Pourquoi construire 70 000 logements neufs par an ?

Bilan sur le parc existant

L’Île de France comptait 5 337 000 logements au recensement de l’INSEE de 2006. On dénombrait alors 1 322 600 logements à Paris, 1 945 000 en petite couronne et 2 070 000 en grande couronne, pour 11,7 millions d’habitants.

11 700 000 habitants
5 337 000 logements
12 012 km2

SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

Caractéristiques générales de l’Île-de-France

Caractéristiques générales de l’Île-de-France
Croissance du nombre de résidences principales depuis 30 ans

Croissance globale du nombre de résidences principales en Île-de-France, par année
SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

Bilan sur la croissance

L’essentiel de la croissance régionale a lieu en grande couronne puisque son poids dans la région est passé de 34,8% en 1984 à 38,8% en 2006. Dans le même temps celui de Paris diminuait de 3,5% et celui de la petite couronne restait stable.

La croissance globale du nombre de résidences principales dans la région est la plus faible depuis 30 ans. On observe en effet une moyenne de 31 000 nouvelles constructions achevées chaque année entre 2002 et 2006 contre 71 000 à la fin des années 1970 et 47 000 au milieu des années 1990.

Plus récemment on assiste à une légère reprise de la construction avec 39 000 logements commencés en 2008 mais cette hausse reste faible et ne permet pas de répondre à la demande croissante en logements.

Plus de logements pour accueillir plus de ménages

Définition : Parcours résidentiel
Durant sa vie, un individu suit un parcourt résidentiel qui lui permet d’adapter son logement au différentes situations familiales qu’il peut rencontrer. Suivre ce parcourt demande d’avoir une mobilité résidentielle normale. Or la pénurie de logements en Île-de-France est telle que la mobilité résidentielle des ménages n’a jamais été aussi faible. Un ménage sur trois a changé de logement depuis moins de quatre ans et 52,3% sont dans le même logement depuis 8 ans et plus. L’essentiel de la mobilité résidentielle a lieu dans le parc locatif libre (55% des ménages ont déménagés il y a moins de quatre ans) alors qu’elle est de plus en plus faible dans le parc locatif social (Elle a diminuée de 9 points entre 2002 et 2006).

La croissance du nombre de ménages est due :

Ces changements de structures de ménage viendront renforcer la demande de nouvelles typologies d’habitat que le parc existant, stéréotypé sur les modèles familiaux ancien, ne sera pas en mesure de fournir. Les nouvelles constructions devront inclure ce paramètre de renouvellement typologique du parc bâti.

Construire 70 000 logements par an permettra :

Définition : Parc vacant
Le parc vacant est nécessaire au bon fonctionnement du marché du logement car il permet sa fluidité. Il résulte de l’attente d’emménagement suite à la mise sur le marché d’un logement (parfois déjà vendu ou loué mais pas encore occupé) ou de la présence de logements en attente de travaux ou de démolition. La durée de cette vacance dépend étroitement des conditions du marché, plus il est tendu (demande supérieure à l’offre, donc prix élevés), plus elle se raccourci.
  • de maintenir un parc vacant d’environs 150 000 logements
  • d’accueillir près de 900 000 nouveaux ménages d’ici 2030 soit environs 45 000 ménages par an
  • de compenser la disparition de 350 000 logements du fait des démolitions, des fusions ou encore des changements d’usages des logements
  • d’augmenter la mobilité résidentielle des ménages (leur permettant de trouver un logement en adéquation avec leur situation, leurs besoins ou leurs désirs)
Pour aller plus loin :
Entre 2002 et 2006, la proportion de logements surpeuplés a diminué quel que soit le revenu tandis que la proportion de logements sous-peuplés a augmenté.
→ Part des ménages vivant dans un logement sous ou surpeuplé selon le revenu en 2006, Insee

Pour aller plus loin :
Entre 1996 et 2006, le rapport médian loyer annuel sur prix d’un logement a baissé de près de 45% en moyenne. La hausse du prix du logement est plus ressentie par les accédants à la propriété que par les loueurs.
→ Prix des logements anciens et loyers entre 2000 et 2010, Philippe Gallot, Élodie Leprévost, Catherine Rougerie, division Logement, Insee

Quelle diversité de l'offre de logements ?

Les caractéristiques du parc de l’Île-de-France

Le parc de logements de l’île de France est constitué à 91,6% de résidences principales (soit 4 890 000) pour 2,7% de résidences secondaires et occasionnelles (141 700) et 5,7% de logements vacants.

Résidences principales
Résidences secondaires
Logements vacants

SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

Types de logements en Île-de-France

Types de logements en Île-de-France
Pour aller plus loin :
Les parts de logements principaux/ logements secondaires/ logements vacants restent stables depuis 10 ans. La part de logement individuel a légèrement progressé.
→ "Répartition des logements selon leur catégorie et le type de logement en France en 2011". INSEE
Statut des résidences principales en Île-de-France

72% de ces résidences principales sont situées dans des immeubles collectifs, le reste (28%) en maisons individuelles.
De façon intuitive, le centre de l’agglomération est essentiellement constitué d’immeubles collectifs, puis le pourcentage de maisons individuelles augmente lorsque l’on s’en éloigne (20% en petite couronne et 53% en grande couronne).
Cette tendance se poursuit avec les constructions neuves puisque entre 2002 et 2006, 64% des 31 000 logements neufs construit chaque année l’ont été dans des immeubles collectifs.

Statut des résidences principales en Île-de-France
SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

La taille des logements

La taille des logements en île de France est en moyenne inférieure aux autres régions de France (76m2 contre 91). On note par ailleurs que 12% du parc est constitué de studios (6% en France métropolitaine) et 22% est constitué de logements de plus de 4 pièces (34% en France métropolitaine). Le parc Francilien est donc plus homogène avec une diversité de logements plus faible.

Île-de-France
France métropolitaine
SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

Comparatif des typologies de logements en Île-de-France et France métropolitaine

Comparatif des typologies de logements
Taille des logements

Le détail de la région montre que les tailles de logements sont inégalement réparties.
Ils sont en moyenne plus petits à Paris (59m2 en moyenne et 50% des logements sont des studios et des 2 pièces) et en petite couronne (70m2 en moyenne) qu’en grande couronne (91m2 en moyenne). Ceci s’explique par le poids de plus en plus important des maisons individuelles, souvent plus grandes, lorsque l’on s’éloigne du centre de l’agglomération.

Taille des logements en Île-de-France
SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

En moyenne 76m2 contre 91m2 pour les autres régions de France

Les occupants du parcs

Les caractéristiques physiques du parc implique une répartition des ménages sectorisée en fonction de leur taille. Plus de 50% des ménages Parisiens sont composés d’une seule personne et plus de la moitié des ménages de plus de 5 personnes habitent en grande couronne.

Combiné aux prix du marché immobilier, ces caractéristiques conduisent également à une forte division sociale de l’espace francilien. Paris accueille 33% des cadres de la région et 13% des ouvriers, la Grande couronne accueille 48% des ouvriers et 44% des professions intermédiaires. La petite couronne, pour sa part, accueille 42% des employés.

Division des catégories socio-proffessionnelles dans l’espace francilien
Occupants dans Paris = Majorité de Cadres (33%)
Occupants de la petites couronne = Majorité d'ouvriers (48%) et de professions intermédiaires (44%)
Occupants de la grande couronne = Majorité d'employés (42%)
SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP
Taille des logements

Part des propriétaires occupants
SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

Les propriétaires occupent de plus en plus le logement qu’ils détiennent avec 35 % de propriétaires occupants en 1976, 46% en 2002 et 48% en 2006. Les locataires sont majoritairement localisés au centre de l’agglomération (70% habitent à Paris) et occupent un appartement pour 94% d’entre eux.

Le contexte économique favorable de 1986 à 2002 a favorisé l’accession à la propriété et cette tendance s’est poursuivie entre 2002 et 2006. Le taux de chômage plus faible, l’augmentation des accédants cadres (Augmentation de 7%) et l’amélioration des conditions d’accès aux crédits a compensé la hausse des prix de l’immobilier. La tendance s’inverse depuis la crise financière de 2008 et la hausse ininterrompue du marché de l’immobilier.

Définition : Propriétaire accédant
Il s’agit des propriétaires occupants qui ont effectués, l’année précédant l’enquête INSEE, un remboursement d’emprunt contracté pour l’achat.
Pour aller plus loin :
Bilan de la croissance du parc de logement en IdF
→ "Croissances du parc principal et de la propriété se confondent en Ile-de-France". INSEE

LE LOGEMENT SOCIAL : POUR QUI ? POURQUOI ?

Les logements du secteur social sont :

Les acteurs du logement social

On dénombre 140 organismes répartis en :

Ces organismes sont responsables de 1,2 millions de logements sociaux familiaux avec 25% de résidences principales, localisées à 95% dans les 415 communes de l’agglomération parisienne. Entre 2005 et 2009 ils ont construit une moyenne de 21132 logements par an.

Le «logement social» est destiné à quelle population ?

Le plafond de revenus annuels applicable au 1er janvier 2012 par l’Office HLM pour l’attribution de logements sociaux montre qu’une personne seule est susceptible d’accéder à un logement social lorsque son revenu net imposable est inférieur à 22 334€ soit 1 861€ net par mois. Pour un ménage composé de deux personnes, le plafond monte à 33 378 € soit 2 781€ net par mois.

Si l’on compare ces données aux chiffres des revenus moyens du recensement de 2006 de l’INSEE on se rend compte qu’au moins un tiers des ménages franciliens sont susceptibles d’accéder à un logement social.

Contrairement aux idées reçues, le logement social n’est pas seulement destiné aux populations très pauvres, ou immigrées. Il est potentiellement utilisable par une partie importante et diversifiée de la population francilienne.

Plafonds de ressources annuelles applicables aux logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social)
Catégorie de ménages Paris et communes limitrophes (en euros) Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) Autres régions (en euros)
1 -  Une personne seule 22 334 22 334 19 417
2 - Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l'exclusion des jeunes ménages 33 378 33 378 25 930
3 - Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge 43 756 40 124 31 183
4 - Quatre personnes ou une personne seule avec trois personne à charge 52 242 48 061 37 645
5 - Cinq personnes ou une personne seule avec trois personne à charge 62 157 56 895 44 284
6 - Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge 69 943 64 024 49 908
Personne supplémentaire 7 792 7 134 5 567
SOURCE : ANILwww.anil.org

Quelles sont les offres de logements sociaux ?

Les prêts à l’accession :

Malheureusement, les accédant aidés ne représentent plus que 7% du total des accédant, contre 59% en 1973. Le PTZ n’a pas suffit à relancer l’accession sociale. Le recul des prêts aidés est dû à leur inadaptation à la situation francilienne : sommes prêtés insuffisantes par rapport au marché et ménages éligibles incapables de rembourser les emprunts.

Le secteur locatif social :

Cette diversité de l’offre essaie de couvrir un large éventail de la population qui rencontre des difficultés pour se loger à un moment précis de son parcourt résidentiel. Le logement social ne doit pas être cantonné à un rôle d’accueil des populations les plus pauvres. C’est également un logement de transition pour les ménages qui changent de structure et d’organisation de vie (décohabitation, séparation des couples, départ à la retraite, premier logement pour les jeunes ménages, etc).

Actuellement, du fait de la hausse des prix de l’immobilier et de la stagnation du niveau de vie des ménages francilien, mais également de l’allongement de la durée de vie et du desserrement de plus en plus fréquent des ménages, le parc social ne peut plus remplir son rôle de transition.

Cette caractéristique entraîne irrémédiablement une fragilisation de certains ménages. Si on prend l’exemple des étudiants, qui sont au démarrage de leur parcourt résidentiel, le logement social devrait leur permettre de se loger à loyer modéré le temps de leurs études avant de partir vers le locatif privé ou l’accession. Cependant, ils sont de plus en plus nombreux à se diriger vers le locatif privé fautes d’autres alternatives (cités universitaires surchargées, etc.). Ceci entraîne une augmentation de la part des dépenses logements sur leur budget annuel (jusqu’à 30%) fragilisant ainsi leur condition.

Ce phénomène se retrouve pour d’autres catégories de ménages, il rend précaires les situations de transition des ménages modestes.

Logements locatifs sociaux financés et aidés en 2010
  Paris Seine-et-Marne Yvelines Essonne Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Val-d'Oise Ile-de-France Ile-de-France / France métropolitaine (en %)
PLUS - PLAI (1) 6 713 1 570 1 736 2 788 2 276 2 584 2 586 2 373 22 626 26,7
PLAI 2 554 468 748 636 468 976 711 651 7 212 28,0
PLUS (Prêt locatif à usage social) 4 159 1 102 988 2 152 1 808 1 608 1 875 1 722 15 414 26,1
PLS (Prêt locatif social) hors foncière 1 807 965 950 989 6 385 3 509 3 701 1 043 19 349 43,0
PLS (Prêt locatif social) 1 810 985 950 989 6 423 3 566 3 719 1 053 19 495 42,7
Surcharge foncière 3 184 517 459 6 2 515 649 1 476 50 8 856 52,5
PALULOS (2) Travaux de réhabilitation nd nd nd nd nd nd nd nd 444 17,4
nd : donnée non disponible. / (1) : Prêt locatif aidé d'intégration. / (2) : Prime à l'amélioration de logements à usage locatif et à occupation sociale.
Source : SOeS.

Quelle qualité de logements et pour quel prix ?

Le confort des logements

Le recensement de 2006 montre que le parc de logements sans confort diminue. Il représentait 2% (90 000 logements) des résidences principales contre 4% en 1996. Suite à des désaffectations, des démolitions et des réhabilitations 25 000 logements sans confort ont disparus en quatre ans et demi. Il reste 44 000 logements qui n’ont aucun confort (ni eau courante, ni sanitaires).

Paris possède 57% des logements sans confort (50 000), essentiellement situés dans les immeubles anciens.

Définition : Le confort d’un logement
Il se mesure par le niveau d’équipement du logement. Tout logement qui ne bénéficie pas d’un des trois éléments suivant est considéré comme sans confort : eau courante, WC et sanitaires.

Dans l’ensemble de l’Île-de-France, 1 852 000 ménages vivent dans des logements de qualité moyenne ou mauvaise qui comportent au moins un défaut important (humidité, problèmes d’installation élèctrique, de chauffage, d’évacuation d’eau, d’exposition insuffisante à la lumière ou encore d’infiltration d’eau).

Spatialement, 45% des logements parisiens sont dans ce cas pour 38% de ceux de petite couronne et 34% de ceux de grande couronne.

Les logements de qualité moyenne sont essentiellement utilisés par des locataires. On remarque également que 49% des logements de mauvaise qualité sont surpeuplés pour 26% des logements de qualité moyenne et 14% de ceux de bonne qualité.

Proportion de logements de qualité moyenne et mauvaise
45% des logements parisiens sont sans confort = 45% des logements parisiens
38% des logements de la petite couronne sont sans confort = 38% des logements de petite couronne
34% des logements de la grande couronne sont sans confort = 34% des logements de grande couronne
SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

Définition : Le surpeuplement
Le peuplement est établit en comparant le nombre de pièces et la superficie du logement avec la composition du ménage. La norme étant fixé à une pièce par personne de référence d’une famille, une pièce pour chaque personne hors famille et chaque célibataire de plus de 19 ans et une pièce pour deux enfants de moins de 19 ans. Le surpeuplement est avéré dès lors qu’il manque une pièce par rapport à cette norme.

L’habitat indigne

Proportion de surpeuplement par qualité de logement

Proportion de surpeuplement par qualité de logements
SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

Ces chiffres mettent en lumière l’extrême précarité dans laquelle se trouvent certains ménages qui cumulent surpeuplement et mauvaise qualité du logement. Il sont souvent financièrement fragile ont peu de moyens pour sortir de cette situation, aggravée par la crise actuelle du logement.

Ils sont parfois obligés de trouver refuge dans des « logements » de fortune, parfois même des locaux destinés à d’autres usages et impropres à l’habitation. C’est ce qu’on appelle « l’habitat indigne ».

Ce parc de logements potentiellement indignes met en exergue à la fois la répartition de l’habitat dense et ancien mais également les processus de ségrégation résidentielle qui se renforcent sur le territoire. Il est en effet très présent dans le coeur de l’agglomération, avec des parties des communes des Hauts-de-Seine et de Seine-Saint-Denis mais également dans les communes rurales de la région.

L’habitat indigne recouvre de nombreuses situations d’exclusion qui varient en fonction des territoires. On y trouve des cas de poche d’insalubrité dans des centres anciens, de copropriétés dégradées, des pavillons divisés par des marchands de sommeil ou par des propriétaires occupants tirant un revenu complémentaire de leurs annexes. La part des locaux impropres à l’habitation ne cesse d’augmenter du fait de la pénurie de logements accessibles aux ménages les plus modestes.

On note également la présence de bailleurs incapables de répondre à leur devoir d’entretient des parties communes ou des propriétaires exclus du parc locatif du fait de l’augmentation des prix. Ces derniers achètent un logement petit et de mauvaise qualité sans avoir les moyens financiers de l’améliorer.

La corrélation entre la nécessité de faire des travaux important dans la copropriété de certains bâtiments des années 60 à 80 et les revenus des propriétaires qui régressent fait apparaître le risque de l’apparition de nouveaux logements potentiellement indignes dans les années à venir.

Les Sans Domicile Fixe (SDF)

Le mal logement atteint son paroxysme avec les sans domicile fixe qui, pour des raisons financières, d’exils, d’accidents de la vie, n’ont pas accès à un logement permanent.

Ces personnes possèdent tout de même une domiciliation administrative qui leur permet de recevoir du courrier et de disposer des différents droits auxquels tout citoyen est censé pouvoir accéder. L’Île-de-France compte 85 000 personnes sans domicile fixe bénéficiant d’une domiciliation administrative (1,8% des ménages franciliens). Les situations sociales de ces individus sont très différentes, 42% sont logés cher des tiers, 28% à l’hôtel (financé en totalité ou en partie par la DDASS ou le conseil général) et 30%, soit 23 200 personnes avec des conditions de vie très précaires comme l’errance, squats ou astreints à des hébergements très courts.

La réponse peut être trouvée grâce à des structures adaptées, bénéficiant d’un suivi social en rapport avec les conditions des hébergés.

Situation des 85 000 personnes sans domiciles fixes, bénéficiants d’une domiciliation administrative en Île-de-France
Situations des sans domiciles fixes

Squats ou hébergements courts

Hôtels

Tiers


SOURCE SOURCE : IGN-INSEE, DOCUMENT RÉALISÉ PAR L’AIGP

Pourquoi la consommation énergétique est-elle un enjeu social majeur ?

Part des dépenses énergétiques logement dans le revenu des ménages en Île-de-France et par statut d’occupation

Part des dépenses énergétiques logement dans le revenu

La facture énergétique dans le budget d’un ménage

De manière générale le coût de l’énergie pour le confort sanitaire augmente. Les ménages franciliens y consacrent une part non négligeable de leurs revenus.

En 2006, la facture énergétique moyenne s’élevait à 1260 € par an pour l’usage domestique (eau chaude et chauffage pour 70%, et électricité spécifique), ce qui représente 3,4% des revenus moyens. Le secteur des HLM est au dessus de la moyenne avec 6% des revenus consacrés à l’énergie.

Logements collectifs
Maisons individuelles Moyenne IDF

SOURCE : ENL 2006

La consommation varie avec la superficie

Les dépenses liées à la consommation énergétique des logements varient selon la superficie, la date de construction, le mode de chauffage et l’entretient des propriétaires. Ainsi, les dépenses varient entre 16,6 €/m2/ an pour les logements construits avant 1949 (33% du parc francilien) et 12,6 €/m2/an pour ceux construits après 2002.

Les dépenses des propriétaires qui habitent leur logement sont moindres que celle des locataires puisqu’ils investissent dans l’isolation de leur logement (de 15,5 €/m2/an à 17,4 €/m2/an). Le combustible le plus utilisé dans le parc francilien pour le chauffage des logements est le gaz de ville (46%).

Consommation des maisons et logements collectifs par tranche d’âge, en kWh/an (énergie finale pour le chauffage)
Consommation des maisons et logements collectifs
SOURCE : ENERTER 2005 / INSEE

Le confort thermique

Consommation des maisons et logements collectifs par tranche d’âge, en kWh/an (énergie finale pour le chauffage)

Part des ménages en situation de précarité énergétique selon le statut

Le confort thermique est dépendant de la qualité du logement et des revenus des ménages. Plus le logement est consommateur d’énergie, plus les ménages doivent économiser sur cet aspect. Ainsi, 24% des ménages franciliens sont confrontés à un confort thermique insuffisant. Les problèmes spécifiques à la température touchent 21% des ménages franciliens. Ces problèmes sont souvent liés à une mauvaise isolation, à des restrictions ou à des disfonctionnements des installations.

Les locataires du parc HLM sont particulièrement exposés à ce type d’inconfort. Pour un résultat égal ils doivent dépenser plus pour leur chauffage, ce qui creuse les inégalités.

Locataires privés Locataires HLM
Loi de 1940 et logés gratuitement Propriétaires

SOURCE : ENL 2006

L’habitat énergivore

Le parc francilien possède un stock de logements très important qui interdit son renouvellement rapide grâce aux nouvelles constructions. La rénovation des logements existants les plus énergivores est un enjeu majeur pour combattre les émissions de gaz à effet de serre mais également pour limiter la fracture sociale lié à ce handicap.
Le programme de rénovation accéléré du parc existant prévu par le Grenelle de l’environnement avoisinerait les 70 000 rénovations complètes et 120 000 rénovation partielle par an à compter de 2013 ainsi que 230 000 rénovation sur 10 ans dans le parc social.

Le parc HLM datant de la période faste de 1949-1975 est particulièrement énergivore. Le relogement de la moitié de la population française en moins de trente ans s’est fait au détriment de la réflexion sur la qualité environnementale des logements. La priorité des bailleurs sociaux est à ce titre, d’engager des travaux sur des immeubles ciblés afin de réduire les charges locatives, d’améliorer le confort et la santé des locataires et de les sensibiliser à un comportement plus « économe » de l’énergie.

A ce titre, certains immeubles représentent un tel investissement financier et technique que leur pérennité est mise en question. C’est une des caractéristiques qui permettent de soutenir les destructions d’immeubles opérées par le programme ANRU.

Ce dossier a été écrit par Clément Colin avec la collaboration de Amélie Crivelli et Maud Nys pour l'Atelier International du Grand Paris

Pour poursuivre la réflexion, consultez notre dossier : → Construire le Grand Paris

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